Regional Pampulha · 75 transações recentes · 695 no total
Em São José, em Belo Horizonte, a mediana do valor de venda é de R$ 4.530 por m², a partir de 75 transações recentes (695 no histórico completo) registradas em ITBI. O valor mediano de um negócio no bairro é de R$ 806.000.
Metade dos negócios do bairro ficou entre R$ 2.936 e R$ 5.534 por m² (quartis da janela de 2024 a 2026). A mediana sozinha esconde a dispersão — e é a dispersão que diz se o bairro é homogêneo ou se você está comparando duas cidades dentro dele.
O m² em São José vale R$ 4.974. Foram 13 vendas em 2026.
| Ano | Mediana R$/m² | Vendas |
|---|---|---|
| 2026 | R$ 4.974 | 13 |
| 2025 | R$ 3.972 | 31 |
| 2024 | R$ 4.327 | 24 |
| 2023 | R$ 3.238 | 18 |
| 2022 | R$ 3.610 | 27 |
| 2021 | R$ 4.040 | 26 |
| 2020 | R$ 3.680 | 18 |
| 2019 | R$ 5.027 | 33 |
| 2018 | R$ 2.790 | 25 |
| 2017 | R$ 3.767 | 31 |
| 2016 | R$ 4.672 | 38 |
| 2015 | R$ 3.500 | 59 |
| 2014 | R$ 2.419 | 15 |
| 2013 | R$ 3.058 | 21 |
| 2012 | R$ 2.563 | 56 |
| 2011 | R$ 2.045 | 38 |
| 2010 | R$ 1.630 | 46 |
| 2009 | R$ 1.386 | 32 |
| 2008 | R$ 1.168 | 42 |
Mediana anual de R$/m² declarado. Só entram anos com pelo menos 10 vendas no bairro — uma venda isolada não é a mediana de um ano.
Em 2026, R$ 17 mi em imóveis mudaram de mãos em São José, em 14 transações.
| Ano | Volume negociado | Transações |
|---|---|---|
| 2026 | R$ 17 mi | 14 |
| 2025 | R$ 26 mi | 34 |
| 2024 | R$ 24 mi | 27 |
| 2023 | R$ 12 mi | 37 |
| 2022 | R$ 22 mi | 31 |
| 2021 | R$ 18 mi | 29 |
| 2020 | R$ 16 mi | 21 |
| 2019 | R$ 19 mi | 33 |
| 2018 | R$ 21 mi | 27 |
| 2017 | R$ 21 mi | 33 |
| 2016 | R$ 20 mi | 41 |
| 2015 | R$ 41 mi | 67 |
| 2014 | R$ 7 mi | 15 |
| 2013 | R$ 16 mi | 29 |
| 2012 | R$ 39 mi | 68 |
| 2011 | R$ 15 mi | 47 |
| 2010 | R$ 21 mi | 52 |
| 2009 | R$ 9 mi | 37 |
| 2008 | R$ 11 mi | 50 |
Soma anual dos valores declarados no ITBI. É indicador de movimentação, não de preço: sobe tanto quando há mais negócios quanto quando os preços sobem — por isso o nº de transações vai junto. Meses recentes podem crescer conforme novas guias entram na base.
Padrão de acabamento é a classificação P1–P5 do cadastro imobiliário da Prefeitura de Belo Horizonte (TE = terreno) — não é uma nota nossa e não é uma escala de preço. O ano de construção vem do mesmo cadastro.
Todos os valores vêm de guias de ITBI pagas — o preço declarado em escritura, não anúncio nem avaliação da Prefeitura. A mediana do bairro cobre 3 anos (2024–2026) e sai de 68 negócios com R$/m² calculável, distribuídos em 34 imóveis.
O preço por rua usa a MESMA régua desta página: janela de 3 anos e os mesmos cortes de mercado, publicado apenas quando a rua tem 5 ou mais negócios no período. Por isso o número de uma rua e o do bairro que a contém são comparáveis — mesma época, mesma peneira.
A mediana do valor de venda em São José é de R$ 4.530 por m², sobre 75 vendas registradas em ITBI (2024–2026), das guias publicadas pela Prefeitura de Belo Horizonte. É o preço declarado em escritura — não uma estimativa de anúncio.
Compare o preço pedido com o que os imóveis vizinhos realmente venderam: no Quanto Custa Imóvel você vê o R$/m² de cada imóvel de São José a partir dos dados oficiais de ITBI, com o padrão de acabamento e o ano de construção que constam do cadastro da Prefeitura.
Sim. Vêm do conjunto "ITBI Relatórios" publicado pela Secretaria Municipal de Fazenda de Belo Horizonte como dado aberto, geolocalizado contra o cadastro do BHGeo/Prodabel. É o valor declarado na escritura de cada transmissão.
Sim. Cada rua de Belo Horizonte tem página própria, e a mediana por rua usa a MESMA régua do bairro — janela dos últimos 3 anos e os mesmos cortes de mercado —, publicada apenas quando há 5 ou mais negócios no período. Ruas com menos negócios mostram o histórico sem preço em destaque, em vez de estampar um número frágil.
A base registra 695 transações em São José, distribuídas por 34 imóveis com venda registrada em ITBI.
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Fonte: guias de ITBI publicadas pela Secretaria Municipal de Fazenda da Prefeitura de Belo Horizonte (dados abertos, dados.pbh.gov.br), geolocalizadas contra o cadastro do BHGeo/Prodabel. Os valores refletem o preço declarado em escritura. Nesta cidade o preço é publicado por bairro e por rua, na mesma régua de 3 anos; nome de proprietário a fonte não traz. Explore o mapa de preços de Belo Horizonte, os bairros e os imóveis — ou comece pela visão geral da cidade. Fontes e metodologia.