Última atualização: 07/09/2026
O Quanto Custa Imóvel (quantocustaimovel.com.br) é um mapa interativo dos valores reais de imóveis, hoje em São Paulo e Belo Horizonte, construído inteiramente a partir de dados abertos: as guias de ITBI que cada prefeitura publica, complementadas pelos cadastros e pelas bases geográficas municipais, e por nomes de prédios do OpenStreetMap. Em vez de preços de anúncio, mostramos o valor efetivamente declarado em escritura em cada transação — e explicamos nesta página, com transparência, de onde vem cada dado e como as estimativas são calculadas.
As duas bases são independentes: arquivos, cadências de publicação e prefeituras diferentes. Nada é misturado entre elas — nem no mapa, nem nas medianas, nem nos comparáveis de um laudo.
ITBI — Prefeitura de São Paulo. As planilhas oficiais de Guias de ITBI Pagas da Secretaria da Fazenda registram o valor realmente declarado na escritura de cada venda de imóvel na cidade. Nossa base cobre o período desde 2006 e reúne cerca de 2,58 milhões de transações, após remoção de linhas duplicadas.
Cadastro imobiliário do IPTU — dados abertos da Prefeitura de São Paulo. Complementa as transações com informações cadastrais de cada imóvel, incluindo o endereço oficial do lote e o nome do proprietário constante do cadastro público (exibido de forma mascarada — ver a seção 5).
GeoSampa. O portal de geodados da Prefeitura (geosampa.prefeitura.sp.gov.br) fornece os polígonos dos lotes fiscais, que usamos para posicionar cada transação no mapa.
OpenStreetMap. Os nomes de prédios (por exemplo, o nome do condomínio ou edifício) vêm dos contribuidores do OpenStreetMap (licença ODbL). A cobertura é parcial: nem todo prédio tem nome cadastrado.
Metrô e CPTM. As estações de trem e metrô exibidas no mapa vêm de dados públicos das redes de transporte, como referência de localização.
ITBI — Prefeitura de Belo Horizonte. O conjunto ITBI Relatórios da Secretaria Municipal de Fazenda, publicado no portal de dados abertos da PBH, registra o valor declarado em escritura de cada transmissão. A base cobre de 2009 em diante e reúne cerca de 507 mil transações.
BHGeo / Prodabel. As camadas de endereço e de lote do Cadastro Técnico Municipal posicionam cada transação no mapa — o equivalente mineiro ao papel que o GeoSampa cumpre em São Paulo.
Cadastro imobiliário da PBH. Fornece o padrão de acabamento (P1–P5), o ano de construção, o tipo construtivo e a zona de uso de cada imóvel — campos que São Paulo não tem. Não há nome de proprietário: a fonte de Belo Horizonte não publica esse campo, então ele não aparece para ninguém, em nenhum plano.
Licença. O portal da PBH publica esse conjunto com o campo de licença vazio (verificado em 30/07/2026). Registramos isso como está, em vez de supor "uso livre" — inclusive nos laudos, que trazem a ressalva por escrito.
As estimativas exibidas nas páginas de prédio, rua e bairro seguem uma metodologia simples e verificável:
Mediana de R$/m². Para cada prédio, rua e bairro calculamos a mediana do preço por metro quadrado das transações registradas — a mediana é menos sensível a valores extremos do que a média.
Filtros de sanidade. Excluímos por padrão transmissões parciais (frações do imóvel) e preços por m² implausíveis, que distorceriam as estatísticas.
Recência pesa mais. Transações recentes têm mais peso nas estimativas de valor atual do que vendas antigas, que refletem outro momento do mercado.
Frações e garagens à parte. Vendas de vagas de garagem e de frações ideais são tratadas separadamente das unidades completas, para não contaminar o R$/m² dos apartamentos e casas.
Distância a pé até o metrô. A distância que mostramos é a caminhada real pela rua, não a linha reta: calculamos o menor caminho a pé sobre a malha de vias do OpenStreetMap (licença ODbL), do imóvel até o acesso da estação. Onde o desenho da entrada existe no mapa, medimos até a boca da estação; onde não existe, até o contorno ou o ponto central — sempre o mais conservador disponível. O tempo usa passo de 4,8 km/h (80 m por minuto), abaixo do padrão de roteadores internacionais, porque São Paulo tem ladeira, semáforo e calçada ruim — arredondar a favor do anúncio seria mentir para quem vai andar. Nas páginas Imóveis perto do metrô, "perto" significa até 15 minutos a pé (1,2 km pela rua); estação com amostra pequena por esse critério usa raio de 600 m em linha reta, sempre rotulado como tal.
Nenhuma base de dados é perfeita, e preferimos dizer isso com clareza:
Valor declarado não é preço de anúncio. O valor do ITBI é o declarado em escritura e pode divergir dos preços praticados ou anunciados no mercado em um dado momento.
Defasagem da base. Os dados públicos são divulgados pela Prefeitura com alguma defasagem; as transações mais recentes podem ainda não constar.
Cobertura de nomes incompleta. O nome do proprietário está disponível para cerca de 97% dos imóveis da nossa base — uma parcela não tem correspondência no cadastro.
Empreendimento é uma família só de São Paulo. As páginas de empreendimento — o conjunto de imóveis que a Prefeitura registra sob um nome só — nascem do campo de referência da guia de ITBI paulistana, que não tem equivalente na base de Belo Horizonte. Não existe página de empreendimento em Belo Horizonte, e nada é inferido para lá. Mesmo em São Paulo o campo está preenchido em cerca de metade das linhas, então o conjunto publicado é um recorte, não o catálogo dos empreendimentos da cidade.
Estimativa não é avaliação formal. Nossas estimativas não são laudo de avaliação conforme a NBR 14.653 nem aconselhamento de qualquer natureza. São um apoio à decisão, construído a partir de dados públicos; para uma avaliação formal, procure um profissional habilitado.
Nas páginas de imóvel, exibimos o nome do proprietário constante do cadastro imobiliário público (IPTU, dados abertos da Prefeitura de São Paulo). Fazemos isso com salvaguardas:
Mascaramento na página do imóvel. Na página, o nome nunca aparece por inteiro — em nenhum plano: visitantes anônimos veem apenas a primeira inicial e usuários logados veem as iniciais, em qualquer plano.
Nome completo só em relatório pago. O nome inteiro é revelado apenas em um relatório pago, solicitado imóvel a imóvel por assinante Pro — nunca durante a navegação e nunca em lote. Esse documento relê a base a cada download, então um pedido de remoção feito depois da compra também vale.
Só o nome, nada além. Não exibimos CPF, dados de contato nem qualquer dado sensível.
Canal de remoção. Se o nome é seu e você prefere que ele não apareça, escreva para [email protected] informando o link da página do imóvel neste site ou o número do SQL (o número do imóvel no cadastro do IPTU). O direito de oposição e de eliminação é o do art. 18 da LGPD; nosso compromisso é atender em até 15 dias — o mesmo prazo que a lei dá para confirmação e acesso — e a remoção é permanente, inclusive nas atualizações futuras da base.
Os detalhes completos sobre base legal, direitos do titular e tratamento de dados estão na nossa Política de Privacidade.
As fontes públicas que usamos são atualizadas periodicamente pela Prefeitura e pelas demais origens, e nossa base é reconstruída a partir delas em ciclos regulares. A data indicada em cada transação é a da própria guia de ITBI, então você sempre sabe de quando é cada dado que está vendo.
Data da transação vs. ano de registro. Nosso eixo temporal usa a data da transação declarada na guia; o "ano" da planilha da Prefeitura é o ano de registro, que atrasa 1+ ano em ~2,6% das linhas. Onde a data falta, caímos no ano de registro.
O que excluímos das medianas. Valores fora de R$ 300–200.000/m² (erros de digitação e vagas soltas extremas), transações com proporção transmitida < 99% (frações de herança/permuta não representam o preço do imóvel inteiro) e valores abaixo de R$ 5.000. As linhas continuam visíveis no histórico do prédio — marcadas com ▲ (possível subdeclaração) e ◆ (valor atípico).
Vagas de garagem fora do preço do m². Uma vaga vendida avulsa tem por volta de 15 m² e sai a cerca de R$ 4.000/m² — bem abaixo da moradia. Incluí-la puxaria a mediana de apartamentos e casas para baixo, então ela fica fora do cálculo do preço por m²: das medianas de bairro e de rua, da série anual da cidade e das médias por prédio das listas. A vaga continua contada como venda — entra no número de transações, nas listas e no histórico de cada prédio; só não entra no preço do m². A classificação vem do campo de uso do cadastro do IPTU (em Belo Horizonte, do tipo construtivo do cadastro da PBH); imóveis sem classificação de uso continuam contando.
Só a compra e venda entra no preço do m². O ITBI é cobrado sobre toda transmissão onerosa, não só sobre a venda: leilão, dação em pagamento, integralização de capital numa empresa, permuta, cisão. Cada uma declara um valor que não é preço de mercado livre — uma arrematação sai por volta de 58% do valor de uma venda equivalente, e uma integralização de capital por 48%, porque entra a valor venal. São 11,7% das transmissões que passam pelos nossos demais filtros, e juntas ficam 25% abaixo da compra e venda. Por isso o preço do m² sai só das compras e vendas: as medianas de bairro e de rua, a série anual da cidade, as médias por prédio das listas, a estimativa de valor e os comparáveis do laudo. Como em toda exclusão nossa, a transmissão continua contada — entra no número de transações e no histórico do prédio; só não entra no preço. Duas ressalvas honestas: o efeito não é só para cima — em bairros de preço baixo, a retomada de imóvel financiado declara o saldo devedor, que ali fica acima da mediana local; tirá-la faz o número cair (13 dos 96 distritos caem, e é essa a natureza que puxa em todos eles); e há naturezas raras que saem acima do mercado e ainda assim ficam de fora, porque preferimos uma régua que só admite o que reconhece a uma que tenta listar tudo que deve sair. Em Belo Horizonte este filtro não existe: a base da Prefeitura de BH não publica a natureza do ato, e o que não se pode medir nós não afirmamos.
Área construída, não privativa. O cadastro traz a área construída (inclui comuns), maior que a privativa dos anúncios — por isso nosso R$/m² é sistematicamente mais conservador. Na página do imóvel há um slider para estimar o R$/m² privativo.
Estimativa de valor (AVM). Mediana do R$/m² das vendas recentes do próprio prédio × área típica; faixa nos percentis 25–75; selo de confiança pelo volume de dados. No laudo PTAM, os comparáveis passam por homogeneização (fatores de área, tempo — pela série do distrito — e fonte) com CV da amostra e mínimo de 5 comparáveis, no formato da NBR 14.653.
Limitações honestas. O ITBI reflete o valor declarado — o STJ (Tema 1.113) reconhece presunção de aderência ao mercado, mas há exceções (subdeclaração, negócios atípicos). Não substitui avaliação presencial.
Dúvidas sobre fontes, metodologia ou dados exibidos? Escreva para [email protected].